区分マンション投資、中古物件は儲かるのか？
今日も絶好調！ひとり不動産屋、スケボー兄さんです。
前回の記事で、新築の単身用への投資は儲からないとお話しました。今回は、中古（若干古め）はどうなのか、見て行きたいと思います。ちなみに築浅は新築と同じくマイナスになるような価格設定で売っている業者さんもいますのでご注意ください。。
【例】 ※数字は分かりやすくしています
販売価格 900万円
賃料 月額6万円（表面利回り8%）
管理費、修繕積立金合計で月額1万円 →収支はこの時点で5万円
融資額 900万円
借入期間 35年
金利 2.7% → 月々の返済額、約3.3万円
※ちなみにこちらのサイトで計算できます
はい。どうですか？今回は儲かりそうですね！少々築古なんだけど、その分利回りが良い、と言うような物件は、サブリースでは無い事が多いです。そうすると、サブリース保証料が掛かりませんが、空室になってしまうとその間、管理費と修繕積立金、ローンの返済分（今回の例だと4.3万円）が持ち出しとなり、家計を圧迫してしまいます。ここがリスクとなる訳ですが、新築と違ってリターンはあるので、どれだけ空室の期間を少なくするか、がポイントとなってきます。
具体的に数字で見ていくと、月収5万円−支払い3.3万円＝1.7万円、年額20.4万円。固定資産税が5万円だったとすると残り15.4万円。賃貸管理を不動産屋に任せていると、賃料の5％+消費税で月額3300円、年額約4万円、差し引き11.4万円。もちろん自主管理をしているとかかりません。あとは、火災保険や管理会社からの送金手数料などもかかってきます。そうすると、今回のケースですと年間10万円くらいでしょうか。うーん、これじゃ飲み代で消えてしまう。。
区分マンション投資の良い所は、退去や入居者からの設備の故障連絡などが発生しない限り、ほとんど何もやらなくて良いです。ぼくもいくつか保有していますし、最近はあまりにも楽なので増やそうと探しています。ただ、楽な分、管理費や修繕積立金などの経費が意外に大きくのしかかって来ますのであまり儲かりません。なので、オーナーチェンジでしばらくインカムゲインを得ながら、退去したらリフォームして販売しやすいファミリータイプなどを探したりしています。
なので、資産の拡大期の人は区分マンションは向いていないです。向いているのは、本業がめちゃくちゃ忙しくて、なおかつしかり稼げている人には手が掛からなくていいんじゃないでしょうか。もしくは融資が使えなかったり、ローンまで組むのは怖いからまずは現金で始めてみたい、と言う人は、安い区分マンションや戸建を一つ買ってみて、試しに始めてみる、と言うのも良いかもしれません。キャッシュで買うとレバレッジは効かないのでスピード感はありませんが、ローンの返済が無いから、かなり心に余裕を持って運用する事ができますよ！
不動産投資は金額が大きい分最初の一歩を間違えるとリカバリーが大変です。しっかり勉強して、失敗のない物件を購入してくださいね！
Let's 不動産投資！！
