気軽に始められる不動産投資とは？新築区分マンション投資は儲かるのか？その２

今日も絶好調！ひとり不動産屋、スケボー兄さんです。

前回の続きで、新築区分マンションの収支がどんな感じか、について書いていきます。

【例】　※数字は分かりやすくしています
販売価格　3,000万円
賃料　月額11万円（表面利回り4.4%）
サブブリース保証料1万円
管理費、修繕積立金合計で月額1万円　→収支はこの時点で9万円

融資額　3,000万円
借入期間　35年
金利　2.7%　→　月々の返済額、約11万円

・・・はい。マイナス2万円です。忘れちゃいけないのは固定資産税。約7万円かかったとすると、年間29万円の赤字です。

しかしです！なんと、不動産所得の赤字は、本業であるサラリーマンの所得と損益通算して確定申告できるのです！そうすると、所得額が下り、払いすぎた税金が還付されると言う。。

そして、3,000万円のローンには、団体信用生命保険（以下、団信）と言うものが付いていて、もし返済の途中で亡くなってしまったらローンはチャラになります、と言うもの。仮に生命保険に加入しているなら、解約して団信1本にしたら結果同じことだし、遺族に資産を残せます。そうすると、「月々2万円代の支払いで資産を保有しておくのも悪く無いかも。死ななかったとしても、ローンを完済したら将来の年金代わりになるし。」となるのです。

この3つが、新築区分マンションの売り文句です。まとめると、

1．    税金の還付等、節税になる
2．    団信付き
3．    将来の年金代わり

しかし、そんなうまくはいきません。不動産所得が赤字の場合、「土地」に対する借入金の利息は損益通算できないし、返済額と経費の額は違いますので（これは難しいかもなので要望があれば別記事で説明します）購入する月にもよりますが初年度は購入時の諸費用で赤字、2年目は不動産取得税で赤字。3年目に突入すると減価償却の仕方にもよりますが収支は赤字にもかかわらず帳簿上は黒字で税金負担が増えたりします。そしてサブリースは定期的に保証賃料の見直しがあり、築古になればなるほど取れる家賃に比例して安くなり、月々の負担は増していきます。

新築区分マンションは、持っているだけで毎月負担になります。資産の拡大期に買うような代物ではありません。そもそも、不動産投資の大原則は、月々の収入から経費やローンの返済を差し引いた残りがいくらになるか、を考えるものであって、決して月々赤字になると分かっていているものを買ってはいけないのです。

ちなみに中古はモノによってはありだと思いますよ！次回は中古の区分マンションについて書いていきます。

Let’s　不動産投資！！