不動産投資塾について その2

こんにちは、スケボー兄さんです。

不動産投資塾について、もう少し書いていきたいと思います。

不動産投資である程度成功すると、心に余裕が出来てきます。経済的に自由になり、さらには会社を辞めて自由人になりたい人はたくさんいるかと思います。少し前はサラリタや卒サラ、最近ではFIREと言われているかもしれません。

不動産投資で短期間でその「上がり」の状態を作ろうと思ったら融資を活用しないと非常に時間がかかります。まず、融資が出やすい物件は築年数も新しく、物件の担保価値が高い物件になりますので必然的に利回りが低くなります。そう言う物件を買うと、運営諸経費、ローンの返済を支払うと最終的な手残りが非常に少なく、たくさん買って規模を大きくしないと思うように増えてはいきません。

だったら利回りが良い物件を買ったらいいじゃないか、と思われると思いますが、利回りが良い物件は築年数が古かったり場所や地形が悪かったりしますので担保価値が低い事が多く、融資額は希望通りにならずある程度の頭金を入れないと買えない、と言う事になりがちです。

なので、自分の属性や保有資産を踏まえ、高利回り物件をまずは買って、その後に資産価値の高い物件にシフトしていく戦法でいくのか、最初から資産価値の高い物件を狙っていくのか、よーく考えなければなりません。そして、これから不動産投資を始めたい、と言う方は本気でお金を貯めてください。毎月散財してお金が貯められないような本気度が低い人は、やらない方がいいです。

年収400〜700万円程度の中所得サラリーマンの方であれば、まずは高利回り物件を買っていく戦法になるかと思いますが、何しろ買っている物件が古かったりしますので、まあ思ったように儲からない。どう言う事かと言いますと、外壁がボロくなると外壁塗装、退去があるたびに原状回復プラスバリューアップのリフォーム（古い物件なので競争力を上げようと思ったらそこそこのリフォームをしないと客付は難しい）、客付が難しいので無料Wi-Fiを導入しませんか、と客付会社から提案されて設置のイニシャルコストと光回線代のランニングコスト。退去が少ない年もあると思いますが、不運が重なって退去が続出、そうすると修繕費用などすぐに100万円をオーバーします。

客付時のADが100％（広告費として1ヶ月分の家賃）であれば賃貸需要バランスの良いエリアかと思いますが、大学が近くにあり、アパートが乱立している、と言うような供給過多エリアですとAD300％（家賃3ヶ月分）とかはザラです。原状回復費用に加えてこう言ったADもかかりますので、本当に大して儲かりません。

塾について語る前に長くなってしまったのでまた次回。。