減価償却とは？一手目の新築区分マンションはこのまま保有しても良いのか？

今日も絶好調！ひとり不動産屋、スケボー兄さんです。

前回の続きと言いますか、新築マンションのその後のお話です。

初めて購入した新築区分マンション、税務に詳しくなって後から分かった事ですが、節税対策になります、と言う売り込み文句でしたから、その売主不動産業者お抱えの税理士先生、業者の言いなりだったんだと思います。ぼくに何の確認もなく勝手に建物の金額の30％を設備として切り分けていて、設備を15年償却で申告していました。どう言う事かと言いますと、建物は躯体と設備に分ける事ができるのですが、それぞれ償却期間が違うので減価償却を多く取りたければ切り分けた方が良い、と言う事になります。
 
例
2000万円の区分マンションで土地が500万円、建物が1500万円とする。

1）設備を切り分けず減価償却した場合、

1500万円　→ 47年償却、31.9万円

2）建物を躯体：設備で7：3で分けると、
躯体＝1050万円　→ 47年償却、22.3万円
設備＝ 450万円　→ 15年償却、30万円

合計、52.3万円

 
躯体と設備で分けた場合の年間の減価償却の額は52.3万円！差額は約20万円です。。高所得ならともかく、当時は低所得サラリーマンで税率も低いのにそんなに減価償却する事ないじゃない。。しかも当時、設備の15年償却は定率法が可能で、購入初期の減価償却額が多く簿価がみるみる下がっていく。。
 

売却時の利益の出し方は、売却額−簿価+諸経費になります。簿価が下がれば下がるほどその分利益が出たと言う事になってしまい、譲渡所得額が上がって納税額が上がります。

そんなこんなで簿価が下がっていく事は気になっていたし、修繕積立金の値上がりの連絡まで来てしまってちょうど長期譲渡になった6年目くらいの頃に、この新築マンションは売却しました。区分マンションを保有していると売りませんか、と電話営業がよくかかって来きます。その会社に任せて売ることにしましたが買ってくれたのはなんと、その業者とツーツーの三為業者でしたw　いま思うともっと高く売れたんでしょうけど、何だかんだで購入価格より高く売れたので良しとしましょう。ちなみにこの物件、三為業者が買ったと言う事は新築同様に、赤字案件を団信付きで将来の年金代わり、と言う決まり文句で売りつけていくのでしょう。。
 
みなさん、不動産投資はしっかり勉強しましょうね！
 
Let's　不動産投資！！