不動産投資について。果たして儲かるのか？？

今日も絶好調！ひとり不動産屋、スケボー兄さんです。

みなさん、不動産投資と聞いて、どんなものを思い浮かべますか？初回は全く分からない人でも不動産投資の雰囲気が掴めるよう、どんなものなのかをご紹介します。

不動産投資とは、収益物件と呼ばれる賃貸用の不動産を購入し、家賃収入を得るインカムゲインを主としたものと、安く仕入れた不動産をリフォームなど商品化して高く売ったりするキャピタルゲインを主としたものの、大きく2種類に分けられます。人によってはボロアパートを購入して、リフォームしてしばらく保有してインカムゲイン、頃合いを見計らって売却してキャピタルゲイン、の合わせ技の方もいらっしゃいますね。

さて、その家賃収入メインの方ですが、ざっくりこのくらい儲かります。さあ、多いかな？

例

購入価格4,000万円、表面利回り9％　→　1室も退去が無く満室が維持出来た場合、年間360万円の収入（月収30万円）

これに、管理会社に払う管理費や清掃費や修繕費、固定資産税、火災保険など、諸経費がかかります。修繕費は運が悪いと結構かかりますので、初心者の方は修繕の少ない、まだそこまで古くない建物が良いかと思います。

そういった経費が、年収の15％かかったとします。そうすると、年収360万円×15％＝54万円、差し引くと税引前の年収が306万円になります。ローンを利用せず、全額キャッシュで購入したら306万円が利益で、退去が発生すれば次の入居が決まるまで機会損失、その分目減りする、と言う訳です。

さらに、退去があれば原状回復費用、入居者を付ける為の広告費、と言うような経費が発生します。そうすると、どんどん利益が目減りするのでより長く住んでもらえるよう、ぼくは物件によっては更新料は大家負担にして退去されない工夫をしています。

ここまではローンを使わなかった場合ですが、使った場合、

1割を自己資金、残り9割の3,600万円が融資だったとして、融資期間30年、金利2.7％で借りられたとしましょう。そうすると、年間の返済額が約175万円。

先程の満室時の手取り家賃306万円−175万円＝131万円。返済後の利回りは3.27%になります。

満室で約131万円、空室があれば80万円くらいだったり、20万円くらいだったり、下手したらマイナスだったり。今回の条件は4,000万円の利回り9％の案件でした。そうすると東京近郊エリアの物件になるかと思いますが、大体イメージはこんな感じです。

さあ、思ったより多かったですか？少なかったですか？

Let's　不動産投資！！